2025 보증기관(HF·HUG·SGI) 선택 가이드｜보증료·한도·조건 총정리

2025 보증기관(HF·HUG·SGI) 선택 가이드｜보증료·한도·조건 총정리

2025년 전세계약·전세대출 시 필수인 보증기관 선택 가이드입니다. HF·HUG·SGI의 보증료율·보증한도·신청 조건을 비교해 상황별로 어떤 기관을 선택해야 유리한지 정리했습니다.

전세계약·전세대출에서 보증기관 선택은 비용·승인·안전성을 좌우합니다.
2025년 기준 대표 기관은 HF(한국주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증입니다.
이 글에서는 각 기관의 특징·장단점·비교표·추천 전략까지 모두 정리했습니다.

1. HF(한국주택금융공사) 특징·대상·절차

HF는 전세대출 보증에서 가장 널리 쓰이는 기관입니다. 특히 청년·신혼부부·사회초년생에 특화된 상품이 많고, 보증료율(대개 0.05~0.10%)이 낮아 장기 거주 시 총비용을 크게 줄여줍니다.

• 주요 용도 : 은행 전세대출 보증(담보 부족 보완)
• 대상 요건 : 무주택 세대주, 일정 소득·자산 기준(청년/신혼은 일부 완화)
• 보증한도 : 수도권 4억 / 비수도권 2억(은행·상품에 따라 차이)
• 보증가능 주택 : 등기 가능 주택, 다중주택·오피스텔 일부 가능(은행 심사 기준 따름)
• 필요서류 : 임대차계약서, 주민등록등본, 전입·확정일자, 재직·소득증빙, 임대인 통장사본 등
• 처리기간 : 평균 3~5 영업일
• 장점 : 보증료 최저 수준, 취급은행 다양, 우대금리 결합 용이
• 단점 : 소득·자산 요건 엄격, 고액 전세에는 한도 부족 가능

💡 예시(비용) : 전세금 3억, 보증료율 0.05%, 1년 → 15만 원.
💡 팁 : 청년·신혼부부 전용은 추가 우대가 붙어 더 저렴해질 수 있습니다.

⚠️ 유의 : 최근 이직·소득 변동이 있으면 승인 지연. 재직 3개월↑ 급여 이체가 안정적입니다.

2. HUG(주택도시보증공사) 특징·대상·절차

HUG는 전세금 반환보증의 대표 기관입니다. 집주인의 미반환·파산 위험에 대비해 세입자에게 직접 보증금을 지급해 주는 구조라

안전성

이 가장 큰 장점입니다. 고액 전세에도 대응 범위가 넓습니다.

• 주요 용도 : 전세금 반환보증, 일부 전세대출 보증
• 대상 요건 : 세입자(소득·직업 제한 완화), 임대차계약 정상 체결
• 보증한도 : 수도권 7억 / 비수도권 5억(주택 유형·지역별 상이)
• 요율 : 통상 0.128~0.154% (기간·금액에 따라 변동)
• 필요서류 : 임대차계약서, 확정일자, 전입완료, 등기부, 임대인 정보, 보증료 납부
• 처리기간 : 평균 5~7 영업일(지역·물건에 따라 추가 심사 가능)
• 장점 : 반환보증이 강력, 고액 전세 대응, 피해 발생 시 구상처리 HUG가 진행
• 단점 : 서류 까다롭고 비용이 HF 대비 높음

💡 예시(안전성) : 수도권 6억 계약, 요율 0.128% → 보증료 약 77만 원. 보증기간 내 집주인이 미반환 시 HUG가 세입자에게 선지급 후 임대인에게 구상.

⚠️ 유의 : 전입·확정일자 후 즉시 신청해야 공백 리스크 최소화. 다주택 법인 임대인, 근저당 과다 물건은 심사가 강화될 수 있습니다.

3. SGI서울보증 특징·대상·절차

SGI는 조건 유연성이 강점입니다. 프리랜서·자영업자·소득증빙이 약한 차주도 대체자료로 보증을 시도할 수 있어 승인 접근성이 좋습니다. 다만 보증료율(대개 0.15~0.20%)이 가장 높습니다.

• 주요 용도 : 전세대출 보증(은행 제휴 중심)
• 대상 요건 : 직업·소득 제한 비교적 완화, 대체증빙 허용(매출전표, 통장입금 등)
• 보증한도 : 은행·평가에 따라 10억+까지 가능
• 필요서류 : 임대차계약서, 신분·거주서류, 소득/매출 대체자료, 신용정보
• 처리기간 : 평균 3~5 영업일(은행별 상이)
• 장점 : 직업·소득 유연성, 고액 전세 대응
• 단점 : 보증료 부담 큼, 은행별 심사 편차 존재

💡 예시(대체증빙) : 프리랜서 C씨, 전세금 5억, 요율 0.20% → 보증료 약 100만 원. 카드매출 내역·통장 입금으로 소득 대체 증빙하여 승인.

⚠️ 유의 : 금리+보증료 총비용이 커질 수 있으므로 거주기간·중도상환 계획을 먼저 정하고 선택하세요.

4. HF·HUG·SGI 한눈에 비교

구분	HF	HUG	SGI
핵심 성격	전세대출 보증(저보증료)	전세금 반환보증(안전성)	전세대출 보증(유연성)
보증한도	수도권 4억 / 지방 2억	수도권 7억 / 지방 5억	은행·심사에 따라 10억+
보증료율	0.05~0.10%	0.128~0.154%	0.15~0.20%
승인 난이도	중(요건 엄격)	중~상(물건 심사)	하~중(대체증빙)
적합 대상	청년·신혼·직장인	고액 전세·리스크 우려	프리랜서·자영업자

* 실제 한도·요율은 은행·상품·신용도·지역에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 상황별 추천 전략 (케이스별 시나리오)

• ① 저비용 최우선(장기거주 2년+) → HF. 보증료가 가장 낮아 누적 비용 절감 폭이 큼. 우대금리 이벤트 결합 추천.
• ② 6~8억대 고액 전세 + 안전성 → HUG. 집주인 변동/담보 과다 지역이면 반환보증이 체감 효용 큼.
• ③ 프리랜서·자영업·이직 직후 → SGI. 대체증빙 허용으로 승인 접근성 ↑. 단기 거주(1년) 면 비용 부담 완화.
• ④ 단기 거주(1년 내) → 승인 용이성 중시 시 SGI, 비용 중시 시 HF. 중도상환수수료 면제 기간 확인.
• ⑤ 기존 대출 유지 + 월세 전환 예정 → 은행 약관·중도수수료 먼저 확인 후, HUG 반환보증으로 안전판 확보.
• ⑥ 다주택 법인 임대인/근저당 과다 → HUG 심사 강화 예상. 사전 등기부 체크, 대체 물건 검토 병행.

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6. 보증료 계산 방법 & 신청 절차

계산식 : 보증료 = 보증금 × 보증료율 × 보증기간(년)

보증금	HF(0.05%)	HUG(0.13%)	SGI(0.20%)
2억	10만 원	26만 원	40만 원
4억	20만 원	52만 원	80만 원
6억	30만 원	78만 원	120만 원

해석 팁 : 보증기간이 2년이면 금액을 단순히 ×2로 보지만, 상품별로 기간요율이 다를 수 있으니 은행 산출서를 꼭 확인하세요.

신청 절차(은행/온라인 공통)

1

사전 체크 : 등기부(근저당·가압류), 임대인 신원, 확정일자·전입 가능일 확인

2

서류 준비 : 임대차계약서, 주민등본, 소득·재직(또는 매출) 증빙, 임대인 통장사본

3

은행 접수 : HF/SGI는 은행 창구/모바일, HUG 반환보증은 세입자 직접 신청도 가능

4

심사 : 3~7일. 물건·소득 검증, 필요 시 추가서류

5

보증료 납부·발급 : 보증서/증권 발급 후 대출 실행 또는 보증 개시

⚠️ 중요 : 중도해지 시 환불액은 경과기간에 따라 부분 환급만 되는 경우가 많습니다. 거주기간 계획을 먼저 확정하고 기간 선택(1년/2년)을 하세요.

7. 주의사항 (승인·비용·리스크)

• HF는 소득·자산 기준 미충족 시 거절. 전입·확정일자 누락도 리스크.
• HUG는 다주택 법인 임대인/근저당 과다 물건에 심사 강화 및 거절 가능.
• SGI는 보증료·금리 총비용이 커질 수 있으니 단기거주일수록 유리.
• 모든 기관 공통 : 서류 불일치(면적·주소 등) 발견 시 재접수로 지연.

8) Q&A · 자주 묻는 질문

Q 확정일자·전입은 언제까지 해야 하나요?

계약 직후 즉시 진행하세요. 전입·확정일자 이후에야 보증가입·대항력 확보가 가능해 공백 리스크를 막습니다.

Q 월세 전환 시에도 대출을 유지할 수 있나요?

은행·상품 약관에 따라 다릅니다. 일부는 조건변경으로 유지 가능하지만 조기상환 요구가 있을 수 있으니 전환 전 사전확인이 필수입니다.

Q 전세보증보험과 전세대출 진행 순서는?

통상 전세대출 실행 → 보증 가입입니다. HUG 반환보증은 동시 진행이 가능한 사례도 있습니다(은행 정책 참조).

Q 무소득·프리랜서도 가능한가요?

HF/HUG는 소득증빙이 필요합니다. SGI는 카드매출·통장입금 등 대체증빙으로 승인 시도가 가능합니다.

Q 중도상환수수료를 피하는 방법은?

대출기간을 거주기간에 맞추고, 은행의 면제 이벤트를 활용하며, 부분상환 허용 범위를 확인해 최소화하세요.

Q 임대인이 법인/다주택자면 불리한가요?

특히 HUG에서 리스크 물건으로 분류될 수 있습니다. 등기부(근저당, 가압류, 소유자)를 사전 확인하세요.

Q HF와 HUG를 동시에 쓸 수 있나요?

같은 계약을 중복 보증할 수는 없습니다. 단, 대출 보증(HF)과 반환보증(HUG)의 병행 구조는 가능한 경우가 있습니다(은행 확인).

Q 보증료 지원 제도가 있나요?

일부 지자체에서 청년·신혼부부 보증료를 전액/일부 지원합니다. 거주지 청년정책·복지포털을 확인하세요.

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